Met deze vragen zijn een DenkTank en de groep Feiten en Effecten aan de slag gegaan. De DenkTank heeft een manifest opgesteld over de toekomst van de Amsterdamse woningmarkt, het Woonmanifest Amsterdam 2012. De groep Feiten en Effecten heeft de feitelijke situatie op de woningmarkt in kaart gebracht. Het rapport “Amsterdam, vitale stad” is hiervan het resultaat.

De Amsterdamse regio werkt als een roltrap: jonge mensen komen naar de stad toe om te studeren of voor hun eerste baan, maken carrière en verhuizen naar minder stedelijke delen van de regio zodra de gezinsfase aanbreekt. Deze roltrapfunctie van Amsterdam is in de loop van twintig jaar gegroeid. Halverwege de jaren ’80 keerde de bevolkingsafname en sindsdien is de Amsterdamse bevolking alleen maar toegenomen.

Amsterdam heeft zich van een studentenstad ontwikkeld tot een volwaardige woonstad. Daarmee veranderde Amsterdam ook van een arme stad naar een gedifferentieerde stad. Maar deze differentiatie van rijke en armere bewoners sorteert zich wel meer uit: er ontstaan scherpere arm-rijk contrasten in de stad. Lang was er sprake van een daling van de groep lage inkomens in de stad, deze daling vlakt de laatste jaren af.

De transformatie van de woningmarkt, minder goedkope huur en meer koopwoningen is in de afgelopen 15 jaar snel gegaan. Het aandeel koop in de woningvoorraad ging van 10 naar 30 procent. Ook is er veel nieuwbouw opgeleverd. De kwaliteit van de woningvoorraad is daarmee verbeterd. Het gat tussen de koop- en de huurmarkt blijft wel bestaan. De mutatiegraad in de sociale voorraad neemt echter af en ook de kopersstaking op de woningmarkt zorgt voor minder vrijkomende aanbod van zelfstandige woningen in de stad. Toch wordt er nog niet minder verhuisd in de stad. Kennelijk heeft de woningmarkt een soort reservecapaciteit die wordt aangeboord als de vraagdruk hoog wordt. Er wordt meer ingewoond en meer woningen worden via tijdelijke contracten verhuurd. De nieuwbouw, een belangrijke motor achter de dynamiek in de stad, loopt echter terug. Weinig nieuwe projecten worden nog gestart. Dit zal uiteindelijk wel tot stagnatie op de woningmarkt leiden.

De DenkTank heeft vijf ombuigingen voorgesteld om het tij op de woningmarkt te keren. Eén van de aanbevelingen uit het Woonmanifest Amsterdam 2012 is het koppelen van de huur aan het inkomen van de huurder en de populariteit van een woning. Hoe hoger het inkomen van de bewoner of hoe gewilder de woning, hoe hoger de huur. Andere voorstellen zijn het aantrekkelijker maken van de gebieden buiten de ring A10 en regionaliseren van de huurwoningmarkt. Zie verder:

• Booi, H & K. Dignum (2011). Amsterdam Vitale Stad, Trends in bevolking en woningmarkt in perspectief van stedelijke groei en stagnatie, gemeente Amsterdam.
• Woonmanifest Amsterdam 2012, Vijf ombuigingen voor wonen in de vitale stad.