Voorzichtige stabilisatie aantal verkochte woningen
- 15 juni 2009
Sinds oktober vorig jaar worden er in Amsterdam en Nederland onder invloed van de kredietcrisis veel minder woningen verkocht. Het volume ligt ruim een derde lager dan een jaar geleden. Het lijkt er nu op dat de grootste daling in het aantal woningverkopen achter de rug is. De daling van de verkoopprijzen lijkt nog niet beëindigd. Sinds het dieptepunt in februari 2009 zijn er al twee maanden meer woningen verkocht, zowel in Amsterdam als in Nederland. In Amsterdam lijkt dit niveau zich te stabiliseren op rond de 500 verkochte woningen per maand, een jaar geleden waren dit er nog ruim 700.
Koopprijzen
De ontwikkeling van de gemiddelde koopprijs is bij de veranderde marktomstandigheden minder goed te volgen want er worden naar verhouding veel minder dure woningen en meer goedkopere woningen verkocht wat automatisch tot een lagere gemiddelde verkoopprijs leidt. Om een beter beeld te krijgen van de ontwikkeling van de koopprijzen heeft O+S drie typen woningen onderscheiden die in Amsterdam redelijk veel verkocht worden, ongeveer even groot zijn, in hetzelfde woonmilieu liggen en ongeveer dezelfde koopprijs hebben, dit zijn:
- een in de 19e eeuw gebouwde etagewoning van 40-60 m², gelegen in de ring rond stadsdeel Centrum (de 19e eeuwse gordel), deze woningen kosten nu gemiddeld 231.000 euro
- een tussen 1920 en 1940 gebouwde etagewoning van 40-60 m², gelegen binnen de ring A10, deze woningen kosten nu gemiddeld 203.000 euro
- een appartement van 80-100 m², gebouwd na 1990 en gelegen binnen de ring A10, deze woningen kosten nu gemiddeld 347.000 euro
Als de ontwikkeling van de verkoopprijs van deze typen woningen wordt gevolgd is duidelijk dat de markt in augustus-september 2008 op haar top was. Daarna is de prijs afgenomen. De 19e eeuwse etagewoningen zijn het meest in prijs gedaald, de nieuwbouwappartementen het minst. De gemiddelde verkoopprijs 1) van al deze woningen ligt nu 5,5 % lager dan een jaar geleden. De prijs per vierkante meter ligt 6,2% lager dan een jaar geleden.
Groter aanbod
De prijsdaling is vooral het gevolg van een daling van de vraagprijzen. Nieuw aangeboden woningen worden op een lagere prijs ingezet, bij al langer te koop staande woningen wordt de vraagprijs vaak naar beneden bijgesteld. In Nederland werd dit volgens de Nederlandse Vereniging van Makelaars in het eerste kwartaal van 2009 bij een derde van de te koop staande woningen gedaan. Volgens gegevens van makelaarskantoor Kuijs Reinder Kakes werden er in de NVM-regio Amsterdam (incl. Amstelveen en Diemen) op 1 april 2009 ruim 4.400 bestaande woningen te koop aangeboden, ruim tweemaal zoveel als op 1 april 2008, toen er 2.074 woningen te koop stonden.
Verantwoording
De bron van de gegevens over de woningmarkt is het vastgoedregister Amsterdam, dat maandelijks transactiegegevens van het Kadaster ontvangt. Deze gegevens worden door O+S met objectinformatie verrijkt en gescreend. De transactiegegevens zijn afkomstig van de notaris die de officiële koopakte opstelt. Het besluit om een huis te kopen is meestal al eerder genomen, vaak wordt hiervoor een voorlopig koopcontract afgesloten. Tussen beide akten ligt een tijdspanne van enkele maanden waarin de financiering wordt geregeld. De verkopen in april 2009 geven dus globaal de marktstemming van na de jaarwisseling weer.
- Berekend op basis van het voortschrijdend driemaandelijks gemiddelde.