• De MRA heeft een grote aantrekkingskracht op huishoudens uit binnen- en buitenland. De woningmarkt in de Metropoolregio Amsterdam wordt daarmee steeds krapper. Nieuwkomers hebben relatief vaak hoge inkomens, waardoor de druk op koop- en huurprijzen toeneemt. De coronacrisis lijkt deze ontwikkeling niet te hebben afgeremd en de trends zetten verder door.
• Vooral voor lagere inkomens wordt de kans op het vinden van een betaalbare koop- of huurwoning kleiner. Het betaalbare deel van de woningvoorraad (sociale huur- en goedkopere koopwoningen) werd tussen 2017 en 2021 steeds kleiner, terwijl het percentage huishoudens met een laag inkomen toenam. Waar in 2017 het aandeel lage inkomens nog lager was dan het aandeel in de woningvoorraad dat voor hen betaalbaar is, is dit beeld in 2021 omgedraaid.
• Woningzoekenden zijn steeds meer aangewezen op particuliere huurwoningen in de vrije sector (met een huurprijs boven de €752 per maand), het segment dat het hardste groeit. Veel bewoners zien dit segment, mede door de hoge huurlasten, als een tijdelijke oplossing.
• Huurders in de MRA waren in 2021 gemiddeld 30 procent van hun inkomen kwijt aan huur (de huurquote). Woningeigenaren besteedden gemiddeld 16 procent van hun inkomen aan de hypotheek (de hypotheekquote). Dit verschil werd over de afgelopen jaren groter.
• Huishoudens die een woning huren in de vrije sector hebben de hoogste relatieve huurlasten (35 procent), bij een gemiddelde kale huur van € 1.213 per maand.
• Wel lijken na de coronapandemie de huurprijzen minder fors te stijgen dan ervoor, waarmee deze trend na lange tijd wat lijkt af te vlakken.
• Anders dan in eerdere economisch onzekere periodes is de prijsstijging in de koopsector tijdens de coronapandemie niet afgeremd. In alle MRA-gemeenten bleven de prijzen van koopwoningen toenemen. De gemiddelde verkoopprijzen variëren in 2021 van €332.000 in Lelystad tot €1.067.000 in Blaricum. In 25 van de 31 MRA gemeenten ligt de gemiddelde prijs boven het landelijke gemiddelde.
• In 2021 beoordeelden inwoners van de MRA de betaalbaarheid van hun woning gemiddeld met het rapportcijfer 7,4. Dit is iets positiever dan in 2019 (7,1). Huurders vinden hun woonlasten moeilijker te betalen dan bewoners van een koopwoning (6,4 versus 8,5).
• De verhuisgeneigdheid van huishoudens met een zelfstandige woning is tussen 2019 en 2021 toegenomen. In 2021 geeft 27 procent aan in de komende twee jaar zeker te willen verhuizen en 29 procent wil misschien verhuizen. Onder jongvolwassenen, lagere inkomensgroepen en huurders is de verhuisgeneigdheid groter dan onder ouderen, hogere inkomens en woningeigenaren. Huurders in de vrije sector willen het vaakst verhuizen (48 procent); de groei van dit segment is een belangrijke factor in de toename van de verhuisgeneigdheid.

Stijging woonvoorraad neemt verder toe in 2021

Er waren in 2021 ongeveer 1,19 miljoen woningen in de MRA. De woningvoorraad groeide dat jaar met 16.250 woningen (+1,4 procent). Tussen 2014 en 2019 groeide het aantal nieuwbouwwoningen dat er jaarlijks bijkwam. In 2020 lag dit lager, wat vooral het gevolg is van achterstanden in de administratie. Het werkelijke nieuwbouwaantal in 2020 was naar schatting vergelijkbaar met dat in de jaren ervoor. In 2021 zet deze trend door: er werd veel gebouwd en relatief weinig gesloopt. In Amsterdam groeide de woningvoorraad het hardst. Ook in Almere-Lelystad nam het relatief sterk toe. Waar in 2018 en 2019 de voorraad in Zaanstreek-Waterland minder hard steeg dan in andere deelgebieden, nam dit in 2021 juist relatief sterk toe. De woningvoorraad nam het minst toe in Zuid-Kennemerland en IJmond. De samenwerkende overheden in de MRA hebben de ambitie om voor 2030 175.000 woningen te realiseren. Vooral in Almere-Lelystad zal in de komende jaren veel gebouwd worden.

Krapte op woningmarkt voor lagere inkomens neemt verder toe

In 2021 bestond de helft (49 procent) van de woningvoorraad uit koopwoningen. Dit aandeel blijft onveranderd sinds 2017. De overige woningen werden verhuurd; 34 procent in het sociale segment (woningen met een huurprijs tot €752 per maand) en 14 procent in de vrije sector (huurprijs vanaf €752).

Als we de ontwikkeling van de woningvoorraad in de MRA afzetten tegen de verdeling van inkomens, ontstaat een beeld van de ruimte voor verschillende groepen om een betaalbare woning te vinden. In de jaren voor de coronacrisis groeide het aandeel huishoudens met een hoog inkomen (een inkomen vanaf €60.036, 1,5 keer modaal) in de MRA. Tegelijkertijd groeide echter ook de groep huishoudens met een laag inkomen (tot de EU-inkomensgrens voor een sociale huurwoning). Het aandeel middeninkomens neemt verder af (zie figuur 'Inkomensverdeling en segmentverdeling').

Terwijl het aandeel lage inkomens licht toeneemt daalt het aandeel sociale huurwoningen en goedkopere koopwoningen. De mogelijkheden voor huishoudens met lage inkomens nemen daarmee af. Zij kunnen enkel in de goedkopere woningvoorraad terecht en niet uitwijken naar een duurder segment. In 2021 is het aandeel betaalbare woningen daarmee voor het eerst kleiner dan het aandeel huishoudens wat het kan betalen. De groep huishoudens met een middeninkomen nam in omvang af. De voorraad die bereikbaar is voor middeninkomens kromp ook, maar is nog steeds toereikend ten opzichte van de doelgroep. Dit lijkt op een kleine verruiming van de mogelijkheden, maar middeninkomens moeten op de woningmarkt concurreren met de groep hogere inkomens. Het aandeel huishoudens met een hoog inkomen groeit en ook in het duurdere segment bestaat krapte. Wel zien we over de jaren een groei van het duurste segment.

• Lagere inkomens zijn inkomens tot €40.024 (EU-grens).
• Middeninkomens lopen van €40.024 tot €60.036.
• Hogere inkomens zijn vanaf €60.036.
• Lagere huur/koop is huur tot €752 p/m en koop tot €188.000.
• Middenhuur/koop is huur tussen €752 en €1.053 p/m en koop tussen €188.000 en €296.000.
• Dure huur/koop is huur van meer dan €1.053 en koop van meer dan €296.000.

De verdeling van de inkomensgroepen over de MRA hangt (vanzelfsprekend) in grote lijnen samen met de verdeling van de woningvoorraad die bereikbaar is voor lagere inkomens (zie figuur hieronder). In de meeste deelregio’s bestaat de betaalbare voorraad grotendeels uit sociale huurwoningen. Alleen in Lelystad (13 procent), Beverwijk (7 procent) en Zaanstad (5 procent) was in 2021 nog een op de twintig woningen een koopwoning met een WOZ-waarde tot €188.000. De gebieden in de MRA waar het aandeel sociale huurvoorraad het grootst is zijn met name de buitenwijken van Amsterdam: tot 81 procent van de voorraad bestaat er uit sociale huur. Ook in Haarlem-Meerwijk (62 procent) en Zaanstad-Zuidoost (57 procent) bestaat een groot deel van de woningvoorraad uit sociale huurwoningen. Dure huurwoningen (vanaf €1.053) zijn vooral te vinden in Amsterdam en omgeving. Zo bestaat in Diemen 18 procent van de woonvoorraad uit dure huur, in Amstelveen 17 procent en in Amsterdam 15 procent. Het dure koopsegment (WOZ-waarde van meer dan €438.000) wordt vooral in deelregio’s Zuid-Kennemerland (30 procent), Gooi en Vechtstreek (26 procent) en Amstelland-Meerlanden (25 procent) sterk vertegenwoordigd. Vooral in gemeenten Laren (59 procent), Bloemendaal (58 procent), Heemstede (49 procent), Ouder-Amstel en Blaricum (beide 44 procent) bestaat een groot deel van de totale woningvoorraad uit dit segment. Middeldure koop (WOZ-waarde €296.000-€438.000) komt relatief veel voor in Amstelland-Meerlanden (27 procent) en Zaanstreek-Waterland (25 procent).

Woningtekort verder toegenomen

Als we de totale woningvraag afzetten tegen het totale beschikbare aanbod zien we terug dat het voor lagere en middeninkomens moeilijk is om een woning te vinden in de MRA. Hierbij is de vraag bepaald op basis van de woningzoekenden en het aanbod aan de hand van de recent verhuisde huishoudens. Het woningaanbod ligt in 2021 iets hoger dan in 2019, maar de totale vraag naar woningen is ook toegenomen, waarmee onder de streep het tekort aan woningen verder toenam.

Met name in het sociale huursegment zijn er tekorten. Een grote groep starters zoekt een sociale huurwoning, met lange wachtlijsten als gevolg. In de dure huursector is het aanbod wel groter dan de vraag. Daarom wijken huishoudens uit naar dit segment. Terwijl de vrije huursector 14 procent van de totale voorraad vormt, betrok 29 procent van de recent verhuisde huishoudens een woning in dit segment. Huishoudens die liever zouden kopen, zien zich genoodzaakt te huren (tegen een hoge huur) door een gebrek aan betaalbaar koopaanbod. In de koop en sociale huursector verhuizen mensen minder, dus komen er naar verhouding minder koop- en sociale huurwoningen vrij. In een groot deel van de MRA loopt de wachttijd voor een sociale huurwoning op tot acht jaar of langer.

In het koopsegment zijn er dan ook tekorten in alle prijsklassen. Voor het segment €188.000-€296.000 en €296.000-€438.000 zijn grote tekorten, waar respectievelijk relatief veel starters en doorstromers op zoek zijn. In 2021 zijn ook de tekorten in het dure koopsegment opgelopen. Ook hier trekken doorstromers aan het kortste eind. In de deelregio’s zien we in grote lijnen hetzelfde patroon. Wel zijn er accentverschillen. In Zaanstreek-Waterland en Almere/Lelystad was er wat meer aanbod in het koopsegment tot €438.000. In de andere deelregio’s is er wel vraag, maar weinig aanbod in dit segment.

*Alle recent betrokken woningen (periode 2019-2020) vormen het woningaanbod. Bij de woningvraag van doorstromers gaat het om huishoudens uit de MRA die hebben aangegeven zeker te willen te verhuizen binnen de MRA. De woningvraag van starters en vestigers uit binnen- en buitenland is bijgeschat met behulp van het landelijke onderzoek ‘WoON 2018’.

• klasse 'laag' is tot €188.000 voor koopwoningen, tot €752 voor huurwoningen.
• klasse 'midden-laag' is van €188.000 tot €296.000 voor koopwoningen, van €752 tot €1053 voor huurwoningen.
• klasse 'midden-hoog' is van €296.000 tot €438.000 voor koopwoningen, van €1053 tot €1400 voor huurwoningen.
• klasse 'hoog' is €438.000 of meer voor koopwoningen, €1400 of meer voor huurwoningen.

Hoge woonlasten voor huurders, maar stijging stagneert

Huurders hebben hogere relatieve woonlasten dan woningeigenaren. Huurders in de MRA waren in 2021, na aftrek van de huurtoeslag, gemiddeld 30 procent van hun inkomen kwijt aan kale huur (minus de huurtoeslag; de huurquote). Woningeigenaren besteedden in 2021 gemiddeld 16 procent van hun inkomen aan de hypotheek (na teruggave van de hypotheekrenteaftrek; de hypotheekquote). Hoewel huur- en hypotheeklasten niet één op één vergelijkbaar zijn en beide groepen nog te maken hebben met andere bijkomende kosten, lijkt het verschil over tijd steeds iets toe te nemen.

In de vrije sector verhuur zijn de relatieve huurlasten het hoogst. Huishoudens waren daar in 2021 gemiddeld 31 procent van hun inkomen kwijt aan huur wanneer zij huurden van een corporatie en 36 procent wanneer zij huurden van een particuliere verhuurder. De gemiddelde kale huur van een vrije sector huurwoning van een particulier betrof in 2021 €1.293 per maand. Voor recent verhuisde huishoudens in dit segment was de gemiddelde maandelijkse huur in 2021 zelfs €1.391 De hogere lasten voor recent verhuisden laten zien dat de huur bij nieuw afgesloten contracten steeds hoger komt te liggen. In de sociale huursector ligt de huurquote lager, namelijk op 27 procent, en verschilt deze niet tussen corporatie- en particuliere verhuur. Huurhoogte en verhogingen zijn daar meer gereguleerd dan in de vrije sector.

Waar de coronasituatie de trend van oplopende huurprijzen in de vrije sectorverhuur leek te hebben gebroken, klimt deze in 2021 weer iets verder. De tijdelijke afname van het toerisme en de instroom uit het buitenland lijkt zich grotendeels te hebben hersteld en de ruimte die hierdoor ontstond wordt weer benut. Wel lijkt de stijging minder fors te zijn dan in de jaren voorafgaand aan de crisis. Uit cijfers van Pararius blijkt dat de huurprijzen van woningen die aangeboden worden op hun platform in Amsterdam, Amstelveen en Haarlem slechts licht gestegen zijn in de periode 2e kwartaal 2021 tot 2e kwartaal 2022, namelijk met 1,3 procent. Hiermee lijkt de stijgende trend van de huurprijzen in 2022 wat af te vlakken. De huurmarkt laat daarmee een ander beeld zien dan de koopmarkt, waar de prijzen door stegen met 10,6 procent tussen 2021 en 2022.

Onzekerheid en (economische) crises leiden vaak tot een dalend vertrouwen in de koopmarkt. Gedurende de coronapandemie was dit echter niet het geval en bleven de prijzen in de koopsector stijgen. Na de pandemie nam de stijging verder toe. In alle MRA gemeenten stegen tussen 2020 en 2021 de gemiddelde verkoopprijzen. Deze variëren in 2021 van €332.000 in Lelystad tot €1.067.000 in Blaricum. In de meeste gemeenten van de MRA ligt de gemiddelde prijs boven het landelijk gemiddelde van €386.700.

In 2021 gaven inwoners van de MRA gemiddeld een 7,4 voor de betaalbaarheid van hun woning. In 2019 en 2017 betrof dit een beoordeling van 7,1. Een mogelijke verklaring voor deze positievere beoordeling is dat huishoudens ten tijde van de coronacrisis minder uitbesteedden aan andere zaken dan de woonlasten. Daarnaast zijn de hypotheeklasten relatief laag omdat hypotheeknormen strenger zijn geworden en de rentestand laag is. Wel bestaan er enkele verschillen in de perceptie van betaalbaarheid van de woning tussen typen huishoudens.

Huurders vinden hun woonlasten moeilijker te betalen dan bewoners van een koopwoning (6,4 versus 8,5). Dit hangt samen met het hiervoor beschreven verschil in relatieve woonlasten tussen huurders en kopers (de huur- en hypotheekquote). Zeventien procent van de huishoudens geeft een 5 of lager aan de betaalbaarheid van de woning (2019: 21 procent). Onder huurders is dit aandeel flink hoger: 29 procent. Bij kopers spelen dergelijke betaalbaarheidsproblemen veel minder (5 procent). Huurders met een huurquote van 40 procent of meer geven in de helft (49 procent) van de gevallen aan de huur moeilijk te kunnen betalen (rapportcijfer 5 of lager).

De gebieden waar huurders de meeste moeite hebben met de betaalbaarheid van de woning zijn delen van Nieuw-West, Noord en Zuidoost in Amsterdam. Ook delen van Uithoorn, Zandvoort-Noord, Aalsmeer Oosteinde en Lelystad Noord-West vallen op. In deze wijken geven huurders gemiddeld een 6,0 of lager voor de betaalbaarheid van de woning. In de rijkere delen van de MRA (bijvoorbeeld Bloemendaal, Heemstede en delen van Gooi en Vechtstreek) hebben huishoudens het minst moeite met de betaalbaarheid van de huur/hypotheek. Maar ook delen van Waterland, Purmerend en Haarlem vallen op. De beoordeling van de betaalbaarheid is tussen 2019 en 2021 het sterkst gestegen in delen van Uithoorn, Zaanstad, Diemen en Haarlem. Alleen in gebieden van Amsterdam is de betaalbaarheid achteruit zijn gegaan sinds 2019.

Vooral jonge huishoudens en huurders willen verhuizen

Onder lagere inkomensgroepen en huurders is de verhuisgeneigdheid groter dan onder hogere inkomens en woningeigenaren, maar voor de eerste twee groepen is het moeilijker om hun eventuele woonwens te realiseren. Ruim een kwart (27 procent) van de zelfstandige huishoudens in de MRA wilde in 2021 zeker verhuizen binnen twee jaar. Nog eens 29 procent wil misschien verhuizen. De verhuisgeneigdheid van deze doorstromers is iets toegenomen. In 2019 gaf 25 procent aan zeker te willen verhuizen en in 2017 ging dit om 22 procent. Een aannemelijke oorzaak voor deze ontwikkeling is de toename van de woonlasten. Ook kunnen veranderingen in woonwensen ten gevolge van de coronapandemie invloed uitoefenen op de verhuiswens. In de WiMRA-enquête zijn geen thuiswonende jongeren (starters) bevraagd. De verhuisgeneigdheid gaat daarom alleen over de verhuiswens van zelfstandige wonende/doorstromende huishoudens in de MRA.

Doorstromende huishoudens in Amsterdam geven het vaakst aan zeker te willen verhuizen (32 procent), gevolgd door die in Zuid-Kennemerland en IJmond (21 procent) en Amstelland-Meerlanden (20 procent). In de andere deelregio’s geeft tussen de 18 procent-19 procent aan zeker te willen verhuizen de komende twee jaar. De verhuisgeneigdheid is het hoogst in een aantal gebieden in Amsterdam. In Bijlmer-Centrum, Laan van Spartaan, Westlandgracht, Gibraltarbuurt/Sloterdijk, Slotermeer-Noordoost, De Omval/Overamstel, Geuzenveld en de Kolenkitbuurt wil rond de helft van de huishoudens zeker binnen twee jaar verhuizen. Buiten Amsterdam is de verhuisgeneigdheid relatief hoog in Diemen-Zuid (61 procent). Het minst verhuisgeneigd zijn huishoudens in Driemond, Kadoelen, Waterland en aan de kust: in deze gebieden wil minder dan 10 procent zeker verhuizen.

De verschillen in de verhuisgeneigdheid tussen de gebieden hebben te maken met de verschillen in bevolkingsopbouw en woningvoorraad. Met het stijgen van de leeftijd daalt de verhuisgeneigdheid. De verhuisgeneigdheid is het hoogst onder jonge huishoudens: nagenoeg de helft (49 procent) van de alleenstaanden en 46 procent van de stellen onder de 40 jaar wil binnen twee jaar zeker verhuizen. Onder 60-plus huishoudens gaat het om 15 procent van alleenstaanden en 13 procent van stellen. Huurders zijn meer verhuisgeneigd dan kopers (39 procent versus 15 procent). Het meest verhuisgeneigd zijn huurders in de vrije sector (48 procent wil zeker verhuizen). Onder huurders van sociale huurwoningen is de verhuisgeneigdheid lager (35 procent).