Op 1 april 2022 is de opkoopbescherming ingevoerd; woningen van eigenaar-bewoners met een WOZ-waarde tot en met €623.000 (in 2025) mogen bij verkoop gedurende vier jaar niet verhuurd worden. De opkoopbescherming is ingevoerd om goedkope en middeldure koopwoningen te beschermen tegen de opkoop door beleggers.

Uit de eerste evaluatie door Onderzoek en Statistiek van de opkoopbescherming in 2023 bleek al dat het aantal van deze aankopen door (potentiële) particuliere verhuurders sterk was teruggelopen na de invoering van de opkoopbescherming. Uit de huidige evaluatie blijkt dat dit beeld zich in versterkte mate voortzet.

Door allerlei andere maatregelen, zoals de verhoging van de vermogensbelasting, de invoering van de Wet betaalbare huur en Wet vaste huurcontracten, maar ook door de hogere hypotheekrente, is verhuren van woningen minder rendabel geworden.

Het aantal woningen dat wordt gekocht om te verhuren, ook wel buy-to-let genoemd, is in 2024 dan ook aanzienlijk gedaald ten opzichte van eerdere jaren. Ook de hoeveelheid woningen dat wordt aangehouden om te verhuren, ook wel keep-to-let, is in de afgelopen jaren afgenomen. Het aantal koopwoningen in de stad is, na jaren van lichte daling, sinds 2022 met meer dan 10.000 toegenomen.

Evaluatie opkoopbescherming

In 2024 is slechts 3 procent van de verkochte koopwoningen gekocht door een (potentiële) particuliere verhuurder. Bij de verkochte koopwoningen die onder de opkoopbescherming vallen lag het aandeel nog lager: 2 procent.

De sterke afname van de aankopen door (potentiële) particuliere verhuurders is een gevolg van het veranderde investeringsklimaat voor particuliere verhuurders en kan niet direct worden toegeschreven aan de invoering van de opkoopbescherming. De opkoopbescherming heeft wel invloed op het segment waarin gekocht wordt.

Vóór de invoering van de opkoopbescherming kochten (potentiële) particuliere verhuurders vaak in het lagere prijssegment. Dit is sindsdien niet langer het geval. Wanneer (potentiële) particuliere verhuurders woningen kopen van eigenaar-bewoners dan gaat het juist vaker om woningen met een hoge WOZ-waarde, die (ver) buiten de opkoopbescherming vallen.

Eén van de mogelijke risico’s na de invoering van de opkoopbescherming was dat (potentiële) particuliere verhuurders meer woningen zouden gaan aankopen nét boven de opkoopgrens. In 2023 en 2024 lijkt dit niet het geval te zijn. De meeste aankopen vinden plaats in het hoogste segment.

Keep-to-let veel omvangrijker dan buy-to-let

Het kopen van woningen om te verhuren (buy-to-let) is één manier waarop de voorraad koopwoningen afneemt. In totaal gingen er in 2024 3.440 woningen van eigenaar-bewoner naar particuliere verhuur. Dat is 2,4 procent van de voorraad van eigenaar-bewoners. In 2020 lag dit aandeel nog op 4,9 procent.

Maar de opkoopbescherming heeft geen invloed op het aanhouden van een woning voor de verhuur (keep-to-let). Sinds 2021 is er een geleidelijke daling van het aantal eigenaren dat de woning aanhoudt voor (mogelijke) keep-to-let.

In 2024 bleef in 3.110 gevallen de eigenaar (of minstens één van de eigenaren) gelijk, maar woonde daar zelf niet meer. Van 1.838 woningen kan met meer zekerheid worden gezegd dat ze aangehouden zijn voor de verhuur omdat er een nieuwe bewoner staat ingeschreven.

Uit eerder onderzoek van O&S bleek dat in 2020 keep-to-let veel vaker voorkwam dan buy-to-let. In 2024 is te zien dat dit gat nog groter is geworden.

Ontwikkelingen

Het aantal woningen dat in gebruik wordt genomen als keep-to-let of buy-to-let neemt af, maar wat gebeurt er met de woningen die als dusdanig in gebruik zijn? Van de woningen die in 2019 werden aangehouden voor de verhuur is in 2024 52 procent nog altijd in gebruik als huurwoning met dezelfde eigenaar. Het overige deel is ofwel weer bewoond door de eigenaar zelf, ofwel verkocht.

Van de woningen die in 2019 zijn gekocht om te verhuren is in 2024 67 procent nog altijd in gebruik als huurwoning met dezelfde eigenaar. Dit ligt dus hoger dan bij keep-to-let. Wat opvalt is dat er in 2024 een aanzienlijk groter deel van de buy-to-let woningen uit 2019 is verkocht aan een eigenaar-bewoner (8 procent) ten opzichte van de eerdere jaren (3 tot 4 procent). Deze woningen worden dus niet meer verhuurd.