Bij welk type woningen is er relatief vaak sprake van buy-to-let of keep-to-let? En wat zijn de kenmerken van de eigenaars van deze woningen? Deze vragen worden in dit rapport beantwoord. Ook wordt er ingegaan op de huurprijzen die huurders van deze woningen betalen.

Keep-to-let was relatief omvangrijk op de Amsterdamse woningmarkt in 2020. Bij 4.600 woningen werd mogelijk keep-to-let geconstateerd. Bij deze woningen hield de eigenaar de woning in bezit, maar vertrok zelf uit de woning. Bij 3.000 woningen werd daarnaast een nieuwe bewoner gevonden op het adres, waarmee er hoogstwaarschijnlijk sprake is van verhuur. Wanneer deze woningen in plaats van in de verhuur in de verkoop waren gekomen was het aantal verkopen substantieel hoger dan het huidige aantal van 7.700 woningen (verkocht door eigenaar-bewoners).

Keep-to-let speelt met name binnen de ring, in relatief kleine woningen en met een gemiddelde huur van €1.414 per maand. Dit is hoger dan er gemiddeld wordt betaald voor een recent betrokken particuliere huurwoning (€1.257). Twee derde van de eigenaren van keep-to-let woningen hebben alleen deze woning nog in bezit in Amsterdam en wonen zelf buiten Amsterdam of zijn bij iemand ingetrokken. Deze eigenaren zijn relatief jong (73 procent is tussen de 28 en 44 jaar) en woonden relatief kort in de woning (56 procent korter dan 5 jaar). Hiermee ontstaat het beeld dat de keep-to-let woning voor de eigenaar vaak een starterswoning was.

Minder buy-to-let dan keep-to-let

In 2020 was er bij 1.605 woningen mogelijk sprake van buy-to-let, van 951 van deze woningen kan met meer zekerheid worden gezegd dat er sprake is van buy-to-let. Bij buy-to-let wijzigde de eigendomsvorm van eigenaar-bewoner naar particulier, veranderde de eigenaar en vond er een verkooptransactie plaats. Buy-to-let vindt verspreid over de stad plaats, maar afgezet tegen woningverkopen door eigenaar-bewoners vallen Zuidoost en Osdorp-Oost op. Het gaat vaak om kleinere woningen, de helft van de buy-to-let woningen zijn onderdeel van een portefeuille van 3 of meer woningen in Amsterdam.

Opkoopbescherming en huurprijsregulering

In april 2022 is de opkoopbescherming ingevoerd in Amsterdam. Deze maatregel beperkt de mogelijkheden voor particuliere beleggers om woningen op te kopen voor de verhuur. Woningen in eigendom van eigenaar-bewoners met een WOZ-waarde tot €512.000 mogen bij verkoop minimaal vier jaar niet verhuurd worden.

De verwachting was dat dit er toe zou leiden dat er minder aan ‘buy-to-let’ wordt gedaan op de Amsterdamse woningmarkt. Keep-to-let is nog wel mogelijk. Uit de monitor opkoopbescherming (O&S, 2022) blijkt dat het aandeel koopwoningen gekocht door (potentiële) particuliere verhuurders daalde van 18 procent vóór de invoering naar 6 procent ná de invoering. Voor het beschermde deel lag het percentage na de invoering op 4 procent.

Met de recent door de Tweede Kamer aangenomen Wet betaalbare huur wordt de huurprijsregulering uitgebreid naar het middeldure huursegment. De maximale huurprijs wordt dan net als bij de sociale huur gerelateerd aan het puntenaantal volgens het Woningwaarderingsstelsel. De hoge verhuurprijzen van keep-to-let woningen in Amsterdam (gemiddeld €1.400) zullen in sommige gevallen dan niet gehandhaafd kunnen worden. Mogelijk kiezen buy- of keep-to-letters er voor hun woningen alsnog te verkopen en kiest men in de toekomst minder vaak voor dit model.