Wonen in Zuidoost 2020
- Publicatie
- 13 september 2021
Ter ondersteuning van het Masterplan Zuidoost heeft OIS verschillende aspecten van het wonen in Zuidoost met cijfers in beeld gebracht. Er komt aan bod hoe de woningvoorraad in het stadsdeel is samengesteld naar eigendomsvorm en naar segment (sociale huur, vrije sector huur of koop). Per segment is vervolgens gekeken hoe de verdeling van inkomensgroepen is.
De werkgroep Wonen van het Masterplan Zuidoost constateerde dat er weinig cijfers bekend zijn over de woonsituatie van eenoudergezinnen in Zuidoost. Om die reden is gekeken hoe het bij deze groep zit met inwoning, huurlasten, krap wonen en verhuiswensen. Ten slotte is in beeld gebracht hoe het voorzieningenaanbod in het stadsdeel zich ontwikkelt en hoe dit voorzieningenaanbod wordt beoordeeld.
Woningvoorraad en bewoning
Woningen in Zuidoost zijn relatief vaak een sociale huurwoning. De helft van de woningvoorraad is een sociale huurwoning van een corporatie (Amsterdam: 38 procent). Vooral in Venserpolder en Holendrecht/Reigersbos bestaat een groot deel van de voorraad uit sociaal corporatiebezit. Het aandeel koopwoningen is gelijk aan dat in de gehele stad en het aandeel vrije sector huur bedraagt 8 procent.
Sociale huurwoningen in het stadsdeel worden vaker dan gemiddeld in de stad door de doelgroep bewoond (88 procent versus 82 procent). De bewoners behoren vaker tot de laagste inkomensgroep (voor eenpersoonshuishoudens €22.700 en meerpersoonshuishoudens €30.825), vooral in Venserpolder en Bijlmer-Oost. Huurders van vrije sector huurwoningen hebben vaker dan gemiddeld in de stad een lager inkomen en koopwoningen worden ook vaker door huishoudens met een lager inkomen bewoond. In Zuidoost bewonen alle inkomensgroepen vaker een koopwoning dan gemiddeld in de stad.
Betaalbaarheid
De gemiddelde huurquote in Zuidoost bedraagt 30 procent van het inkomen, gemiddeld in Amsterdam gaat het om 29 procent. De gemiddelde maandhuur ligt met €566 lager dan gemiddeld in de stad (€697). De huurquote van particuliere huurders in het stadsdeel is relatief hoog met 35 procent. Maar de gemiddelde maandhuur in het particuliere huursegment ligt lager dan gemiddeld in de stad (€649 versus €921). Hoewel de huren dus gemiddeld lager zijn, hebben huurders in Zuidoost vanwege hun lage inkomen vaak hoge huurquotes.
Woningeigenaren betalen in Zuidoost gemiddeld 17 procent van hun inkomen aan hypotheek (Amsterdam: 18 procent). De gemiddelde hypotheeklasten liggen in Zuidoost (€613), beduidend lager dan het stedelijk gemiddelde (€881). Bewoners in Zuidoost vinden hun huur/hypotheek moeilijker te betalen dan gemiddeld in de stad en geven hiervoor gemiddeld een 6,9 (Amsterdam: 7,2).
Woningkwaliteit
Over het algemeen zijn bewoners van Zuidoost vrij tevreden over hun woning (7,6 versus 7,8 gemiddeld in de stad). Huurders bij een corporatie zijn relatief ontevreden, maar geven alsnog een 7,0 (7,3 gemiddeld in de stad). De woningvoorraad in Zuidoost is vrij nieuw, en kent minder de problemen zoals gehorigheid of gebrekkige warmte-isolatie, die vooral spelen in de vooroorlogse voorraad in Amsterdam.
Uitzondering hierop vormt Nellestein, hier zijn wel relatief veel problemen met geluids- en warmte-isolatie. In Venserpolder is men weinig tevreden over de woning, zowel eigenaar-bewoners (7,8) als huurders van de corporatiewoningen (6,7) zijn relatief ontevreden. Zij noemen relatief veel verbeterpunten aan de woning, vooral over de keuken, de badkamer of toilet en de ventilatie.
In de D, F, H buurt (Bijlmer-Centrum) valt de lage tevredenheid over de particuliere huurwoningen op (6,7). Particuliere huurwoningen kennen in het algemeen weinig verbeterpunten, maar wat wel opvalt, is dat er regelmatig iets schort aan de ventilatiemogelijkheden (40 procent). De Verenigingen van Eigenaren functioneren niet altijd goed in Zuidoost. De tevredenheid daarover is laag (6,8 versus 7,4 in Amsterdam). Opvallende uitschieters naar beneden zijn daarin Bijlmer-Oost (T94 overig; 6,5) en Nellestein (6,6). In deze wijken zijn huurders bij een particulier ook weinig tevreden over het functioneren van de verhuurder. Wellicht dat het hier vaker om gemengde VvE’s gaat met zowel eigenaar-bewoners als particuliere verhuurders.
Verhuisgeneigdheid en woonwensen
Er is gekeken welk deel van hun inkomen huurders en kopers kwijt zijn aan het betalen van huur of hypotheek. De ervaren woningkwaliteit en het oordeel over het functioneren van Verenigingen van Eigenaren wordt vervolgens besproken. Ook wordt ingegaan op de mate waarin bewoners van Zuidoost verhuisplannen hebben en wat de woonwensen van degenen met verhuisplannen zijn.
Van de zelfstandig wonende huishoudens in Zuidoost wil 54 procent zeker dan wel misschien verhuizen in de komende twee jaar. De verhuisgeneigdheid is daarmee wat lager dan het stedelijk gemiddelde (60 procent). In Venserpolder hebben bewoners het vaakst verhuisplannen. Groter of mooier willen wonen zijn net als gemiddeld in de stad de meest genoemde verhuisredenen, maar bewoners in Zuidoost geven verhoudingsgewijs vaker aan te willen verhuizen omdat de buurt niet bevalt. Degenen met verhuisplannen willen vaak in de stad blijven wonen en dan vooral in de eigen buurt. Zuidoostenaren willen in vergelijking met de gemiddelde Amsterdammer vaker de buurt verlaten en naar een ander stadsdeel verhuizen.
De voorkeur gaat vooral uit naar huurwoningen (60 procent), als men de voorkeur geeft aan een koopwoning dan gaat dat vaker dan gemiddeld in de stad om goedkope/middeldure koop (€279.000). Ongeveer de helft van de verhuisgeneigden zoekt een meergezinswoning en woningen met een oppervlak tussen de 60-100m2 hebben vaak de voorkeur. Degenen die in het dure segment zoeken willen vooral woningen groter dan 100m2.
Eenoudergezinnen In Zuidoost is het aandeel eenoudergezinnen hoger dan gemiddeld in de stad (16 procent versus 9 procent). Eenoudergezinnen wonen in Zuidoost ook vaker bij een ander huishouden in (20 procent versus 13 procent).In Holendrecht Noordwest en Reigersbos Noord ligt het aandeel eenoudergezinnen met 27 procent en 26 procent het hoogst. De eenoudergezinnen hebben vaker dan gemiddeld in de stad een inkomen tot de huurtoeslaggrens. Driekwart heeft een dergelijk inkomen (€30.825) en de ouder in het eenoudergezin is vaak middelbaar opgeleid. De huurquote van eenoudergezinnen in het stadsdeel bedraagt 31 procent en dat is iets hoger dan gemiddeld in Zuidoost (30 procent). Ze betalen per maand minder huur dan eenoudergezinnen gemiddeld in de stad betalen (€596 versus €626). De maandhuur van eenoudergezinnen in Zuidoost ligt wel hoger dan de gemiddelde maandhuur in het stadsdeel(€566).
De eenoudergezinnen in het stadsdeel wonen in vergelijking met het stedelijk gemiddelde relatief vaak in een grote woning. Zij geven ook vaker aan dat ze de woninggrootte passend vinden. De zelfstandig wonende eenoudergezinnen zeggen vaker zeker te willen verhuizen (34 procent) in de komende twee jaar dan gemiddeld in het stadsdeel. Groter willen wonen is de meest genoemde verhuisreden. Men zoekt vaak een sociale huurwoning en wil vaak in het stadsdeel blijven wonen.
Voorzieningenaanbod
Net als in andere delen van de stad neemt in Zuidoost het aantal winkels af, maar worden ze wel groter. Hier staat tegenover dat (ook in dit stadsdeel) het aantal horecazaken en bijvoorbeeld het aantal sportscholen is toegenomen. Andere voorzieningen zoals bankfilialen en reisbureaus zijn juist verdwenen. Bewoners zijn minder tevreden over het aanbod van winkels in de buurt dan in de rest van de stad en ze beoordelen de winkelgebieden ook lager dan gemiddeld in de stad. Maar er zijn wel verschillen tussen de wijken: bewoners in Bijlmer-Centrum en Reigersbos/Holendrecht zijn op dit vlak positiever dan de bewoners uit Gein en Nellestein.