Daarmee hebben in de MRA de trends op de woningmarkt van de afgelopen jaren zich doorgezet. Dit blijkt uit het tweejaarlijkse onderzoek Wonen in de Metropoolregio Amsterdam (WiMRA), dat O&S in 2023 voor de vierde keer deed. Bijna 47.000 inwoners van 29 gemeenten in de MRA vulden een enquête in over hun woonsituatie, woonlasten en verhuiswensen. Het onderzoek kijkt ook naar de verhuisbewegingen in de MRA.

Prijzen stijgen door in alle deelregio’s

Een niet onverwachte conclusie uit het WiMRA-onderzoek is dat het betaalbare woningaanbod nog meer onder druk is komen te staan. De woningprijzen zijn de afgelopen twee jaar verder gestegen. Een steeds kleiner deel van het aanbod huur- en koopwoningen is betaalbaar voor huishoudens met lage en middeninkomens.

Koopwoningen met een WOZ-waarde onder € 188.000 zijn in alle deelregio’s van de MRA nagenoeg verdwenen. In 2021 had nog 3 procent van de woningen een WOZ-waarde onder dit bedrag. Het dure koopsegment is juist sterk gegroeid. In 2023 is 28 procent van alle woningen een koopwoning met een WOZ-waarde vanaf €438.000 euro. In 2021 was dat 17 procent. Huishoudens hebben een inkomen van minstens €88.070 nodig om een hypotheek voor dit bedrag te kunnen krijgen. Dit betekent dat het kopen van een woning alleen is weggelegd voor huishoudens met een hoog inkomen en/of overwaarde uit een vorig huis of ander vermogen.

Betaalbaar aanbod voor lage en middeninkomens schiet tekort

Lage inkomens vormen 40 procent van de huishoudens in de MRA. Maar slechts 36 procent van de woningvoorraad is voor hen betaalbaar. Ook de betaalbare woningvoorraad voor middeninkomens schiet tekort ten opzichte van het aandeel huishoudens. De middeldure voorraad is gekrompen van 19 procent naar slechts 10 procent. Dit terwijl 18 procent van de huishoudens in de MRA een middeninkomen heeft.

Als we niet naar de voorraad, maar naar het aanbod kijken, zien we een nog schevere balans. De vraag naar het dure huursegment is met 4 procent heel klein. Maar bijna een op de drie recent verhuisde huishoudens komt in dit segment terecht. We zien dan ook dat veel mensen weer snel (willen) doorverhuizen.

Pas verhuisden vaker in vrije sectorhuur dan in koopwoning

Dit is de eerste meting waarin recent verhuisden vaker in de particuliere vrije sector terechtkomen dan in een koopwoning. Van alle huishoudens die in de afgelopen 2,5 jaar verhuisd zijn, betrok 34 procent een particuliere vrije sectorhuurwoning. 31 procent verhuisde naar een koopwoning. Van de nieuwgebouwde woningen in de MRA vanaf 2022 is bijna vier op de tien een particuliere vrije sector-huurwoning.

In 2023 bedraagt de gemiddelde huur in de particuliere vrije sector € 1.420 per maand. Voor recent verhuisden is dat zelfs € 1.534. Hoewel meer dan de helft van de huurders in de vrije sectorhuur een hoger inkomen heeft, groeit de groep huishoudens in dit segment met een lager of laag middeninkomen tot € 55.044. Vergeleken met hun inkomen wonen zij relatief duur. Met de nieuwe Wet betaalbare huur is de verwachting dat de prijzen van vrije sectorhuurwoningen lager worden. Ook wordt verwacht dat de voorraad en ook het aanbod middeldure huurwoningen zal toenemen, al zij het gestaag.

Meer hoge inkomens, toename vanuit het buitenland

Voor de hoge inkomens in de MRA is het beeld rooskleuriger. Het aandeel huishoudens met een hoog inkomen is kleiner dan het aandeel dure huur- en koopwoningen dat past bij dat inkomen. Deze uitkomst is opvallend, omdat er meer hoge inkomens bij zijn gekomen, vooral in de hoogste inkomenscategorie. Inmiddels heeft 42 procent een hoog inkomen (€ 66.053) en 30 procent verdient meer dan €88.070.

Die groei komt deels door de verbeterde inkomenspositie van mensen die al in de MRA wonen en deels door een toename van hoge inkomens uit het buitenland. De instroom uit het buitenland is gegroeid na de coronapandemie en dit zijn vaak mensen met hogere inkomens. En niet alleen Amsterdam zag deze instroom toenemen (+29 procent), maar ook andere deelregio’s, zoals Amstelland-Meerlanden (+52 procent), Gooi en Vechtstreek (+61 procent), Zaanstreek-Waterland (+60 procent) en Almere-Lelystad (+53 procent). In Zuid-Kennemerland en IJmond, waar de totale buitenlandse instroom na Amsterdam en Amstelland-Meerlanden het grootst is, was de toename met 32 procent relatief beperkt. De MRA als geheel wordt dus steeds meer een aantrekkelijke vestigingsplek om te wonen en te werken, ook voor goed verdienende kennismigranten.

Meeste verhuizingen dichtbij, meer uitstroom naar overig Nederland

In totaal is het aantal verhuizingen in de afgelopen twee jaar gegroeid. Bijna een kwart van alle huishoudens is de afgelopen twee jaar naar of binnen de MRA verhuisd. Hoewel de buitenlandse instroom is toegenomen en ook de instroom uit de rest van Nederland is gegroeid, vindt toch het overgrote deel van de verhuizingen dicht bij huis plaats. Ongeveer de helft van de huishoudens verhuist binnen de eigen gemeente. Al zijn er wel verschillen in de MRA. In Edam-Volendam gaat het maar om liefst 57 procent en in Diemen om 16 procent.

Overigens is de uitstroom vanuit de MRA naar andere delen van Nederland ook weer toegenomen. Met name gezinnen verruilen de MRA vaak voor een woonplek elders in Nederland. Dit vertrekoverschot is gegroeid van 4.300 naar 5.100.

Verhuizen of niet

27 procent van de bevraagde huishoudens geeft aan de komende twee jaar zeker te willen verhuizen en 29 procent wil misschien verhuizen. Dit aandeel is gelijk aan de vorige WiMRA-rapportage. 33 procent zoekt een appartement, 29 procent zoekt een eengezinswoning en 37 procent oriënteert zich op beide woningtypen. Er is weinig vraag naar woningen kleiner dan 40 m2.

Het zijn vooral jongere mensen die willen verhuizen. Ouderen zijn veel honkvaster. Van de huishoudens van 55 jaar en ouder wil nog maar 17 procent zeker verhuizen en 26 procent misschien. Zowel gemeenten en provincies in de MRA als het Rijk zetten juist in op doorstroming van ouderen die niet meer passend wonen. In de praktijk blijkt het aantal verhuizende ouderen beperkt. 53 procent van de ouderen vindt de huidige woning geschikt om oud in te worden en 32 procent vindt dat na enige aanpassingen. Slechts 7 procent van de ouderen geeft aan dat zij te groot wonen.

Over WiMRA

De genoemde cijfers zijn enkele resultaten uit het onderzoek Wonen in de Metropoolregio Amsterdam 2023 (WiMRA). Het volledige WiMRA-rapport bevat een veelheid aan informatie over woningvoorraad, bewoning, woonwensen, verhuizingen, prettig wonen en duurzaamheid. Naast het rapport zijn er factsheets van alle 29 gemeenten beschikbaar en een factsheet voor de MRA als geheel. Op het Dashboard MRA zijn cijfers en visualisaties uit WiMRA te raadplegen en te downloaden. Alle WiMRA-publicaties zijn te vinden in het dossier ‘Wonen in de Metropoolregio Amsterdam’. Het onderzoek voeren we uit in opdracht van de gemeenten in de Metropoolregio Amsterdam en de woningcorporaties die actief zijn in deze regio.